文/樂居財經 王敏

“商改住”破冰。

7月8日，昆明市政府官網發布《關于優化昆明市房地產市場平穩健康發展政策措施》。

該措施明確要求暫停新的商業辦公用地供應，可按程序申請將計劃供應的土地調整為居住用地，對已出讓的用地允許企業申請合理調整規劃條件和設計要求，更好地適應市場需求。

7月2日，長沙市出臺《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》。

通知明確：長沙在市轄區范圍，停止新的公寓等類住宅項目規劃審批；已完成項目總平面圖審批，但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經論證可行后可依規依程序調整為住宅。

長沙稱，此舉也是為支持企業盤活閑置存量土地，加快推動存量公寓等類住宅商品房去庫存。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，長沙的《通知》是下半年首個去庫存創新政策，具有非常好的啟發意義。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，這意味著為了鼓勵企業開發，可以合理調整規劃和設計條件，其中就包括非居住用地，“長沙不僅在用地上做了調整，更在去庫存的政策導向下，在存量建筑上也做了調整，突破比較大。”

據克而瑞統計，6月長沙市公寓市場供應量同比增加30%，萬象府臺和藍光雍錦府兩處項目拿證入市銷售；而成交量則同比下跌66%，成交均價同比下降2%。銷售不暢，疊加庫存周期拉長，長沙一批公寓等類住宅項目不得不降價甩賣，以此回籠資金。

在李宇嘉看來，與長沙類似非住宅項目供過于求的城市，如果公寓可以調整為住宅，將是保障房的一項重要來源。地方收購存量非住宅項目，既能解決保障房來源，同時能夠實現去庫存目標，穩定商品房市場。

而此前，6月25日，海南省萬寧市政府辦公室印發《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》，該方案稱，在設置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受購買住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。

對于此次政策調整，工作方案稱，為促進該市商業辦公類商品房項目去庫存工作，防范化解房地產市場風險，按照“因地制宜，逐步推進；積極穩妥，量力而行；一樓一策，統籌兼顧”的工作原則，對全市商辦類商品房實行相應優惠措施。

這一方案的印發，表明海南實施了近三年的“嚴禁商改住”政策出現破冰跡象。

據悉，2021年10月，海南省自然資源和規劃廳等部門發布了《關于加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》。該意見稱將商業辦公類項目改造為具備長期居住功能的“類住宅”的行為，影響了公共服務設施基本功能。因其產品不受海南省房地產限購政策影響，存在開發企業違規銷售、虛假宣傳、誤導購房者等現象，沖擊海南省房地產市場，影響了房地產政策的執行。因此，堅決抑制各類以建設名義變相開發“類住宅”的房地產行為，規范房地產市場秩序。

有關人士分析認為，萬寧市率先突破嚴禁“商改住”政策“紅線”，是海南商辦類產品去化的一次積極摸索和嘗試。

要知道在早幾年，公寓在不少大城市直接是明令禁止的。

自2017年3月北京出臺針對商辦項目調控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點二線城市緊隨其后，到2019年8月廈門出臺最嚴“禁公寓令”后，“商改辦”“商改住”全部杜絕。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，談到房地產去庫存，我們一般都聯想到住宅去庫存，其實現在商辦類的去庫存壓力也非常大�，F在萬寧和長沙允許商業辦公產權的‘類住宅’轉變性質，成為住宅產權，這是一個重大突破，我建議更多有商辦庫存壓力的城市效仿跟進。

根據克而瑞研究中心，中國各線城市商業地產都經歷了2005年-2008年和2010年-2013年兩個高速發展階段，而樓宇經濟成為了地方政府最關注的一張牌，對經濟數據的渴求使得各地建造大量的寫字樓。

此外，深圳后海兩宗地也宣布“商改住”。

7月7日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發布通告，為加大居住用地供應，促進后海片區職住平衡，經規劃主管部門審議，擬對[后海灣-東角頭地區]法定圖則DU10、DU13開發控制單元進行規劃調整。

規劃顯示，DU10單元及DU13單元的主導功能均調整為“商業服務業用地+二類居住用地（C+R2）”。

業內人士預計，這兩宗土地很可能引發房地產開發商新一輪的競購熱潮，隨著這些地塊的開發，深圳市場或將增添新的高端住宅項目。

不過，也有城市在收緊，對新增“商改住”零容忍。

2023年4月，東莞市自然資源局、東莞市住房和城鄉建設局等聯合印發《東莞市嚴控商業辦公用房改公寓工作實施方案》，將進一步規范商業金融業用地、商住混合用地上的商業辦公用房等非住宅類房地產項目的管理，從源頭上加強全市商業辦公用房的規劃布局、總量供給和開發時序管理，嚴格新增商業辦公用房的管控，堅決杜絕新的“商改住”行為。

但這也是去年的消息了，如今這幾地相繼發布“商改住”政策，就是去樓市庫存的手段之一。

       原文標題 : 官宣！支持“商改住”