作者 | 利晉

主編 | 蘇淮

市值、分紅，是未來國(guó)、央企上市公司離不開的兩個(gè)核心關(guān)鍵詞。

今年年初，國(guó)務(wù)院國(guó)資委會(huì)議上提出了將市值管理納入央企負(fù)責(zé)人業(yè)績(jī)考核。4月，新版“國(guó)九條”發(fā)布，其中明確要求強(qiáng)化上市公司現(xiàn)金分紅監(jiān)管，推動(dòng)上市公司提升投資價(jià)值。

“市值管理，現(xiàn)金分紅”明確作為考核指標(biāo)之后，多家國(guó)、央企相繼表態(tài)，努力提升盈利能力，未來將逐年提升分紅比例，強(qiáng)化與投資者的交流溝通。

和很多行業(yè)不同，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，大部分上市房企的市值都有所下滑，市值龍頭的寶座也發(fā)生了變化。同時(shí)，受銷售低迷和過往高杠桿策略影響，不少房企近幾年都在大規(guī)模計(jì)提減值，導(dǎo)致利潤(rùn)為負(fù)，甚至大額虧損。

31家涉房國(guó)、央企上市公司中，有8家企業(yè)凈利潤(rùn)為虧損。其中，華僑城A（000069.SZ）、南國(guó)置業(yè)（002305.SZ）已是連續(xù)兩年錄得虧損，若2024年仍未改善，將面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

虧損，就意味著分紅沒有了。但相比分紅表現(xiàn)，加快項(xiàng)目銷售去化、增厚現(xiàn)金流，才是大部分企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了保留手中現(xiàn)金，萬科A(000002.SZ)也打破了31年慣例，上市以來首次不進(jìn)行分紅。

如此形勢(shì)下，既要避免銷售承壓，又要實(shí)現(xiàn)更大利潤(rùn)，還要提高市值、分紅比例，國(guó)、央上市房企比其他行業(yè)公司面對(duì)著更加艱巨的挑戰(zhàn)。

誰能在“分紅悖論”中給出最優(yōu)解呢？

01

31家國(guó)央房企22家下跌，

市值均未過2000億

如果用一個(gè)字總結(jié)2023年房地產(chǎn)行業(yè)，那就是：跌。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，商品房銷售面積11.17億㎡，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5%，住宅銷售額下降6%。同時(shí)，年末商品房待售面積6.73億㎡，比上年增長(zhǎng)19%。

不過，銷售均價(jià)還在上漲，由0.98萬元/㎡上漲到1.04萬元/㎡。

行業(yè)下行過程中，31家國(guó)、央房企的市值出現(xiàn)一定程度縮水，總市值由2022年末的14,991.6億元下跌到2023年末的12,489.3億元，跌幅約16.7%，下跌值超過了2500億元。

如果按照2023年末的市值規(guī)模，過去一年時(shí)間，足足跌沒了一個(gè)華潤(rùn)置地（01109.HK）或兩個(gè)保利發(fā)展（600048.SH）。同時(shí)，31家樣本房企中，沒有一家市值超過2000億元。

放眼整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，萬科、龍湖集團(tuán)(00960.HK)、融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)等企業(yè)市值也出現(xiàn)了不同程度的下跌。其中，萬科市值縮水超過800億元，龍湖縮水590億元，下跌值都超過了31家國(guó)、央房企。

回到31家國(guó)、央房企，相較上一年，有22家企業(yè)的市值出現(xiàn)下滑，合計(jì)下跌值為2625億元。其中，千億市值、100億-200億市值兩個(gè)梯隊(duì)減少了1家和3家，分別是中國(guó)電建(601669.SH)、中國(guó)金茂（00817.HK）、首開股份(600376.SH)和中交地產(chǎn)(000736.SZ)。

其中，中國(guó)電建市值下跌超過350億元，中國(guó)金茂下跌超過100億元。

華潤(rùn)置地依舊連續(xù)兩年坐穩(wěn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市值龍頭的位置，中海地產(chǎn)（00688.HK）和中國(guó)中鐵(601390.SH，00390.HK)位居其后。2022年市值前三名則為：華潤(rùn)、萬科、中海。

華潤(rùn)、中海能夠連續(xù)兩年坐穩(wěn)行業(yè)前三的位置，很大程度上與它們優(yōu)于同行的盈利能力有關(guān)——2023年兩家企業(yè)的歸母凈利潤(rùn)都超過了12%。

保利雖是2023年唯一一家銷售額超過4000億元的房企，但歸母凈利潤(rùn)率下滑到僅有3.48%。顯然，賺錢能力下降，公司股價(jià)也隨之下挫，且跌破了10元大關(guān)，2023年最后一個(gè)交易日，保利報(bào)收9.9元/股，較年初跌幅超過30%。

作為行業(yè)“規(guī)模王”，保利受到的沖擊是最大的，2023年市值縮水了567.4億元，位居31家國(guó)、央房企首位，緊隨其后的是中海、華潤(rùn)。

老規(guī)矩，從基建央企、房地產(chǎn)央企和地方國(guó)資房企三個(gè)維度來看，2023年市值下跌值2502.31億元中，三者對(duì)應(yīng)占比為15.14%、79.11%、5.75%。

這說明，純粹的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市公司，在下行周期中受到的影響更大，更加不扛跌。

先看11家房地產(chǎn)央企，總市值為5835.95億元，占比46.73%，較上年下降了5.41個(gè)百分點(diǎn)，無一家出現(xiàn)上漲。其中，華潤(rùn)、中海、保利位居前三位，市值均超過了千億。

5家基建央企整體市值為4559億元，占比上漲超過3個(gè)點(diǎn)至36.5%。

市值漲跌分化明顯，中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建(601186.SH，01186.HK)錄得小幅度上漲，中國(guó)電建則出現(xiàn)了暴跌，2023年最后一個(gè)交易日?qǐng)?bào)收4.89元/股，較年初跌幅為29.6%。

15家地方國(guó)資房企市值變化則是將近“對(duì)半分”——7家上漲，8家下跌，整體市值為2094.38億元，占比上漲近2個(gè)點(diǎn)至16.77%。

其中，上漲值TOP3是陸家嘴(600663.SH)、華發(fā)股份(600325.SH)和廈門國(guó)貿(mào)(600755.SH)。這三家各有特點(diǎn)：陸家嘴是“包租公”，賺錢能力僅次于華潤(rùn)、中海；華發(fā)股份是過去兩年的“黑馬”，積極拿地布局；廈門國(guó)貿(mào)正在退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)為主。

地方國(guó)資房企市值下跌TOP3，為首開股份(600376.SH)、建發(fā)股份(600153.SH)和金融街(000402.SZ)。三家企業(yè)都面臨同一個(gè)問題：歸母凈利潤(rùn)大幅度下滑。其中，首開股份和金融街都由盈轉(zhuǎn)虧，虧損分別為63.4億元和19.5億元；建發(fā)股份雖盈利有所上升，但剔除重組收益后，歸母凈利潤(rùn)同比減少了約34%。

31家國(guó)、央房企中，超過70%企業(yè)股價(jià)出現(xiàn)了下滑，投資人將如何實(shí)現(xiàn)獲利呢？

02

華潤(rùn)最豪氣：

連續(xù)兩年分紅超百億

今年4月中旬，被稱為“股神”作家的紫金陳，在投資交流社區(qū)發(fā)布了自己地產(chǎn)股投資虧損“割肉”的經(jīng)歷，一度沖上了熱搜。根據(jù)公開信息，紫金陳投資的地產(chǎn)股是萬科A、萬科企業(yè)（02202.HK）和華僑城A。

地產(chǎn)股股價(jià)持續(xù)下跌，讓大部分投資人苦不堪言。誠(chéng)然，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，投資地產(chǎn)股注定是虧易盈難——萬科、華僑城2023年市值分別縮水了800多億元和180多億元，但股票價(jià)格是一個(gè)諸多因素的綜合體現(xiàn)，譬如行業(yè)前景、政策風(fēng)向、公司潛在盈利可能性以及市場(chǎng)情緒等。

想要知道公司股票是否比之前更加值錢，有一個(gè)很關(guān)鍵的指標(biāo)可以作為參考：每股收益。

31家國(guó)、央房企中，有22家企業(yè)每股收益錄得上漲。其中，上漲TOP3為華潤(rùn)、建發(fā)、中海。倒數(shù)前三為首開股份、中交地產(chǎn)和京投發(fā)展，其中首開股份每股虧損金額近2.52元。

市值下跌，每股收益上漲，說明部分地產(chǎn)股有可能處于低估值區(qū)間。估值低，只是存在上升的可能性，但依然要考慮行業(yè)下行。“聰明錢”往往更多考量的是趨勢(shì)與前景。

如果投資人無法通過股價(jià)趨勢(shì)上升獲得收益，分紅、派息顯得更加重要。

根據(jù)31家國(guó)、央房企分紅方案，有9家企業(yè)不進(jìn)行期末派息，而2022年度為5家，合計(jì)現(xiàn)金分紅金額為486.82億元，同比少了6.62%。其中，中國(guó)金茂中期進(jìn)行了派息，期末因虧損而無法派息。

同比層面來看，2023年全年分紅有所增加的企業(yè)數(shù)量為10家，漲幅TOP3企業(yè)為中華企業(yè)(600675.SH)、保利置業(yè)(00119.HK)和招商蛇口(001979.SZ)。

有意思的一點(diǎn)是，中華企業(yè)2022年歸母凈利潤(rùn)為虧損，但依然堅(jiān)持派發(fā)了0.12億元現(xiàn)金紅利；2023年扭虧為盈后，分紅金額上漲達(dá)到1288.76%。

2023年分紅最豪氣的前三家企業(yè)是華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)和中國(guó)中鐵。其中，華潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)兩年分紅金額超過百億，中海分紅雖縮水了超過30%，但仍有75.66億元。

但最舍得把賺到的錢分給投資人的，卻另有其人。按分紅率來看，前三名為深圳控股、城建發(fā)展(600266.SH)和廈門國(guó)貿(mào)。其中，深圳控股2023年凈利潤(rùn)為1.75億元，暴跌92%，歸母凈利潤(rùn)為虧損2.37億元，但依然豪氣派息0.07港元/股。

城建發(fā)展也是一樣，2023年凈利潤(rùn)扭虧為盈，僅錄得0.91億元，卻拿出約2.08億元回報(bào)投資人。

比深圳控股、城建發(fā)展更加豪氣的是北辰實(shí)業(yè)（601588.SH，00588.HK）。2023年北辰實(shí)業(yè)凈利潤(rùn)為虧損0.63億元，歸母凈利潤(rùn)為0.68億元，卻拿出了0.67億元進(jìn)行分紅，相當(dāng)于自己賺到的全部錢都分給了投資人。

這幾家公司雖然“誠(chéng)意十足”，但以新版“國(guó)九條”的要求，是否符合合理分紅的指引，還有待商榷。此外，9家不分紅的企業(yè)中，有4家已經(jīng)連續(xù)兩年未派息，為華僑城、五礦地產(chǎn)、京投發(fā)展（600683.SH）和南國(guó)置業(yè)。

如2024年仍未進(jìn)行分紅或累計(jì)分紅低于5000萬元，剔除港股上市的五礦地產(chǎn)，其余三家將要面臨“帶帽”風(fēng)險(xiǎn)。華僑城、南國(guó)置業(yè)連續(xù)兩年不分紅，也是因?yàn)楣�司處在虧損中。

據(jù)天眼查信息顯示，京投發(fā)展2021年和2022年股利支付率分別為44.64%和76.47%。

深圳控股、城建發(fā)展和北辰實(shí)業(yè)3家地方國(guó)資房企虧錢也要分紅，從中可以理解到，新版“國(guó)九條”對(duì)于資本市場(chǎng)的深遠(yuǎn)影響，特別是分紅沒有達(dá)標(biāo)將會(huì)被實(shí)施ST和限制大股東減持。

03

分紅計(jì)劃首年，

3家企業(yè)便無法完成目標(biāo)效益

新版“國(guó)九條”發(fā)布后，A股上市公司紛紛開始了回購注銷公司股份。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年4月13日至5月22日，560家上市公司新增回購計(jì)劃。其中，以注銷為目的的回購企業(yè)多達(dá)381家，占比68%。

但房地產(chǎn)行業(yè)卻存在特殊性。上市涉房企業(yè)之前定增融資一直受到限制，直到2022年11月底才得以恢復(fù)并購重組和配套融資，也就是“第三支箭”。這是有關(guān)部門幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)渡過行業(yè)下行周期的重要舉措。

過去一段時(shí)間里，趁著政策紅利，保利發(fā)展、招商蛇口、中交地產(chǎn)、華發(fā)股份、大名城(600094.SH)、福星股份(000926.SZ)、京能置業(yè)(600791.SH)、新城控股(601155.SH)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)等相繼開展了定增融資。

定增，對(duì)于投資人來說，持有上市公司的股份會(huì)被稀釋，對(duì)應(yīng)的價(jià)值也會(huì)隨之下降。但在國(guó)資委提高對(duì)市值管理重要之后，個(gè)別涉房企業(yè)也放緩了定增融資。

比如，京能置業(yè)在今年3月定增事項(xiàng)決議有效期延長(zhǎng)一年，格力地產(chǎn)(600185.SH)為了重組合并，定增事項(xiàng)也延期了一年。

開閘放水之后，不少涉房企業(yè)立即開展定增融資，增強(qiáng)自身的流動(dòng)資金。但在銷售市場(chǎng)低迷、流動(dòng)資金逐漸減弱的形勢(shì)下，涉房上市公司想要進(jìn)行回購股份并注銷，以及提高分紅比例，難度十分大。

盡管行業(yè)如此，依然有不少上市公司表示未來會(huì)提高現(xiàn)金方式的分紅金額。

前述已經(jīng)提到，31家國(guó)、央房企中，雖然不分紅企業(yè)增加到9家，但仍有10家企業(yè)分紅同比有所上漲。

源媒匯進(jìn)一步梳理31家國(guó)、央房企發(fā)現(xiàn)，剔除8家港股上市企業(yè)外，目前有18家公司制定了股東回報(bào)規(guī)劃，有5家未公布相關(guān)股東回報(bào)情況，為中國(guó)能建(601868.SH)、中國(guó)電建、金融街、信達(dá)地產(chǎn)(600657.SH)和首開股份。

當(dāng)中，分紅計(jì)劃十分豪氣的是陸家嘴，提出2023年至2025年的現(xiàn)金分紅不少于這三年實(shí)現(xiàn)年均可分配利潤(rùn)的50%。同時(shí)，陸家嘴在今年4月30日發(fā)布的“提質(zhì)增效重回報(bào)”行動(dòng)方案中表示，將認(rèn)真研究一年多次分紅、多措并舉提高股息率等鼓勵(lì)政策。

其次，保利發(fā)展、招商蛇口在股東回報(bào)規(guī)劃中表示，2023-2025年每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，三年現(xiàn)金分紅金額占到歸母凈利潤(rùn)比例不低于40%。

招商蛇口2023年度分紅金額突然猛漲近63%。另一個(gè)原因是，在今年4月招商局集團(tuán)管理層在深市上市公司集體業(yè)績(jī)說明會(huì)上明確表示，將以更好的業(yè)績(jī)回饋股東和投資者，根據(jù)各上市公司的戰(zhàn)略發(fā)展需求，不斷提高現(xiàn)金分紅的能力。

中國(guó)電建高管在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上也透露，公司將持續(xù)增強(qiáng)公司現(xiàn)金分紅的穩(wěn)定性、持續(xù)性和可預(yù)期性，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況研究探索一年多次分紅、預(yù)分紅、春節(jié)前分紅的可行路徑。

不過，分紅計(jì)劃很美好。中交地產(chǎn)、華僑城和南國(guó)置業(yè)3家企業(yè)在計(jì)劃首年已經(jīng)無法達(dá)成分紅目標(biāo)。它們的業(yè)績(jī)都出現(xiàn)了大幅度虧損。

這三家企業(yè)也非個(gè)例。我們?cè)诘谝黄�《�?guó)央房企觀察 | 中鐵萬億營(yíng)收“不賺錢”，中海、華潤(rùn)搶當(dāng)“利潤(rùn)王”》中已經(jīng)提到，31家國(guó)、央房企“賣房”已經(jīng)越來越不賺錢，凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)處于下滑趨勢(shì)。

盈利能力下降與提升市值、分紅比例，顯然是一個(gè)悖論。同時(shí)，分紅也會(huì)削弱企業(yè)的資金流動(dòng)性。

種種因素之下，現(xiàn)在到了真正考驗(yàn)上市國(guó)、央房企經(jīng)營(yíng)能力的時(shí)候。

       原文標(biāo)題 : 國(guó)央房企觀察 | 22家公司一年跌去2625億，3家地方國(guó)企虧損也分紅